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Costos evidentes y ocultos de tu hipoteca

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Hipoteca - costos evidentes y ocultos

Cuando pedimos una hipoteca, el banco nos lo pone todo de color de rosa, y nos remarca lo fácil que va a ser hacer frente a la cuota mensual, pero nunca nos cuenta lo que en realidad nos va a costar pagar la hipoteca, ya que ésta tiene una serie de costes que rara vez nos explican.

Principlos mientras pedir una hipoteca

Empezando por el principio, muchos bancos nos cobran una comisión de apertura que está alrededor de 1% de la cantidad que hemos pedido. Por si pedimos poco dinero, los bancos suelen cobrar un mínimo de 700€.

Otro de los costes ocultos es el del tasador, que es el que calcula el valor de la vivienda, sobre el cual el banco nos dará un máximo del 80%, que es la cuantía máxima de hipoteca que podemos pedir. El trabajo del tasador cuesta otros 250€, más o menos.

Después vienen los impuestos que debemos pagar por la compra de la vivienda y la escritura pública ante notario. Por experiencia personal, pueden irse a los 6.000€ o incluso más, dependiendo del valor de la casa.

Aún no hemos entrado en nuestra casa y ya hemos gastado unos 6.100€ (esta cifra será mayor o menor dependiendo de la cuantía de la hipoteca y del valor de la casa) Pero si piensas que ahora ya sólo queda pagar la hipoteca estás equivocado.

Seguros de tu inversión hipotecaria

La Ley Hipotecaria exige que la casa cuente con un seguro de incendios, que al menos cubra el valor de la hipoteca. Así, si la casa se incendia, el seguro se hace cargo de la hipoteca y el banco no pierde su dinero.

Por supuesto, los bancos no se conforman con este seguro, y en lugar de exigirnos un seguro de incendios, nos cuelan un seguro de hogar. Suma otros 200-300€ a la cuenta final, y ahora deja un espacio libre para el seguro de vida.

El seguro de vida no es obligatorio, pero sin él el banco no te da la hipoteca, y si lo hace ésta se encarece muchísimo. Por eso, te obligan a firmar un seguro de vida, normalmente con su aseguradora. La cuantía es, como mínimo, lo que te queda por pagar de hipoteca.

Algunos bancos, para ganar más, te hacen pagar el seguro de vida de una vez. Esto quiere decir que si la hipoteca es de 25 años, tienes que pagar las 25 anualidades del seguro de vida en un solo pago.

Seguro que ya estás mareado, ya que aún no has pagado el primero recibo y te das cuenta de que la hipoteca va a ser más cara de lo que pensabas. Llegados a este punto te recomiendo que te sientes, porque hay que seguir pagando.

Otras condiciones para obtener una hipotecaria

Y es que aprovechando la situación actual, en la que ningún banco concede hipotecas, si quieres una te tendrás que vincular al banco. Ahora no se conformar con los dos seguros, sino que piden que domicilies la nómina, contrates una tarjeta, un plan de pensiones, un depósito, etc.

Así, hay bancos que para concederte la hipoteca te piden que contrates hasta seis de sus productos. Si no lo haces el interés es tan alto, que ni siquiera te puedes plantear pedirla, así que te toca pasar por el aro.

Para terminar, me gustaría deciros que no pretendo desanimarte. Lo que quiero es que tengáis en cuenta todos los pagos a los que hay que hacer frente al pedir una hipoteca para que hagáis vuestras cuentas y veáis si la hipoteca es viable o no.

La tasación del piso antes pedir una hipoteca

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La casa y su tasación son el paso obligatorio para prestar hipotecario

Uno de los pasos a la hora de comprar una vivienda por la que hay que pedir una hipoteca, es realizar una tasación de la casa. Este paso es un requisito obligatorio y puede afectar muy notoriamente a la hora de pedir y negociar el préstamo hipotecario.

La tasación del piso – ¿qué es?

¿Qué es una tasación? En general, una tasación es una valoración de un objeto, en este caso nos referimos a las viviendas, o sea, estamos en el mundo de las tasaciones inmobiliarias. La tasación da, con un número dinerario, el valor que tiene un inmueble específico teniendo como referencia la oferta y la demanda que exista en ese momento.

Debido a que las tasaciones inmobiliarias son un requisito, debe seguir unas normas estipuladas y tienen efectos jurídicos. El cumplimiento de estas normas establecerá un valor de inmueble válido. Dichas decisiones y valoraciones son realizadas por sociedades de tasación que deben estar homologadas y están supervisadas continuamente por las autoridades del Banco de España. Dichas sociedades están formadas por arquitectos o arquitectos técnicos con conocimientos específicos en la tasación de bienes inmuebles.

Normalmente, el valor de tasación es el valor de mercado, a no ser que el inmueble tenga algún tipo de restricción por protección oficial. Si se encuentra en ese caso, la tasación será  el máximo legal.

Qué es el valor de mercado y cómo se calcula

El valor del mercado es el valor que se espera recibir por un inmueble en situaciones normales a la fecha indicada. Se supone que tanto el comprador como el vendedor de dicha transacción actúan de manera libre.

Existen distintos métodos para calcular el valor del mercado, tanto de los bienes inmuebles como de cualquier otro:

  • Método de comparación. Es el más utilizado y como su propio nombre indica se trata de comparar el bien con otros que presenten unas características similares y que conozcamos ya su valor. Para utilizar este método son necesarios 6 inmuebles con los que poder comparar a los que se asignará un coeficiente según sean o no similares al que se quiere tasar. Después de realizar estas operaciones se obtiene un precio por metro cuadrado del inmueble a tasar.
  • Método residual. Es el utilizado en el caso de no encontrar los suficientes inmuebles para la comparación. En este caso se calcula el valor del inmueble en el momento en el que era nuevo y se restan en gastos los desperfectos y el uso para llegar  al estado en el que se encuentre en ese momento.
  • Método de capitalización. Esta forma es utilizada normalmente para la valoración de grandes negocios. Se actualiza a la fecha en la que se quiere realizar la tasación el valor que tenía anteriormente, a través de fórmulas económicas y matemáticas.
  • Método del coste. Cuando se utiliza este método es necesario utilizar otro complementario. Se trata de calcular el coste que tendría reponer o reemplazar el inmueble.

Para poder realizar la tasación los expertos se deben trasladar al lugar donde se encuentra la vivienda para cerciorarse de que todos los datos de que dispone son correctos, incluido su conservación y el uso que se le da al mismo.

Factores que se tienen en cuenta a la hora de realizar una tasación

Entre los factores que se tienen de realizar una tasación, se encuentran:

  • Las tasaciones pueden ser muy subjetivas, por eso los expertos se fijan en algunos aspectos comunes para que dicha valoración sea lo más ajustable a la realidad. Entre los factores que se utilizan en la tasación se puede destacar:
  • Las ventas recientes en los inmuebles de la zona. Realmente este es el factor clave, los demás sirven para maquillar el valor de tasación del inmueble.
  • La superficie del inmueble y su distribución.
  • La antigüedad de la vivienda. A más años, menos valor, salvo en los edificios que son catalogados como un lugar de gran valor arquitectónico.
  • La conservación del inmueble y su estado en la actualidad.
  • Los materiales que se han utilizado para su construcción, tanto los del inmueble como los de la finca.
  • Las instalaciones que presenta el inmueble, en general, si tiene aire acondicionado y/o calefacción.
  • El entorno del inmueble. Si está cercano a zonas comerciales, jardines,
  • La posibilidad de transporte público en la zona donde está el inmueble.

Una vez que el experto realiza la tasación y presenta el informe al cliente o al banco, esta tiene una validez de seis meses. En el caso de que la fecha de emisión sea superior a este tiempo habrá que realizar un nuevo estudio ya que no será  aceptado para conseguir la hipoteca.

Los precios de las tasación varían mucho sobre en que lugar nos encontremos, por lo que no podemos establecer un baremo válido. Incluso, en un mismo lugar es posible que las distintas sociedades de tasación cobren importes distintos, por lo que se recomienda que antes de contratar uno de estos servicios, asesorarse concienzudamente.